不動産が損壊したり、汚れたり、経年劣化によって老朽化してきた場合、修繕をしなければなりません。
今回は、修繕についてのケーススタディを行っていきましょう。
経年劣化は、どのタイミングで修繕を行う？
１０年が一つの目安となる
経年劣化で物件の品質が下がった場合、それを修繕して価値を高めなければなりません。その一つの目安として、１０年という期間が挙げられます。
１０年というのは、水回りやクロスなど、経年劣化をしやすい場所が不具合を生じてきやすい期間です。それを一つの基準として、その他の経年劣化をしやすい部分についても、見直しと修繕を行うべきでしょう。
早い周期で修繕を行うべき部分もある
クロスであれば、経年劣化の修繕のタイミングを減価償却が終わる時期として見据えることができます。しかし、その他の部分では、状況に応じて早い周期で修繕を行わなければならないこともあります。
例えば外壁のシーリングなどであれば、５年を経過した時点で経年劣化と見られるケースもあります。１０年はあくまでも目安として、修繕の必要がある場所はそれを見つけたタイミングで修繕しておきましょう。
カビや結露について
結露をしないような施工にする
結露やそれにともなうカビの発生は、その原因として、物件に使われている素材であったり施工方法であったりが考えられます。
借主の湿気対策が十分でなかったとしても、貸主側も結露が出た場合はそれが起こらないような施工に変更することが求められます。物件を立てた施工会社に、修繕を依頼しましょう。
カビが出た部分は惜しまず修繕を
結露だけではなく、カビが発生してしまった部分については、惜しまず修繕するようにしてください。カビは発生してしまうと、大きな健康被害をもたらす可能性があるからです。
カビの発生部位にもよりますが、クロスであれば張り替え、タイルならばカビへの耐久性のある素材への変更などが、具体的な修繕方法になります。
空調機の故障は？
契約に基づいて修理を行う
空調機の故障については、契約書に基づいた修理を行うようにしましょう。契約書上で、借主に修理義務があるならば、借主が、貸主に義務があるならば貸主が修理を行います。
前の入居者が置いたままの空調ならば、次の借主が入居してすぐに故障したとしても修理義務は借主にあるとなるケースが多いです。しかし、修理義務は争点になりやすいので、どちらに義務があるか契約書上に明記しておきましょう。
９年以上使用した空調機は買い替えを
業務用の大きなエアコンや、アパート側が設備の一つとして空調設備を用意している場合、貸主が修理をするケースも多いです。その修理について、使用年数が少ないものならば修理をして、使用年数が長ければ買い替えをすると良いです。
買い替えをするのは、修理が難しいこと、そして一般的に販売から９年以上が経過すると修理する部品が無いことが多いということが理由になります。
水回りの修繕は？
１０年毎に修繕をするべき
水回りの設備は、パッキンを代表とした消耗する部品が多いです。そして、それらの寿命はおおよそ１０年が目安とされています。ですので、１０年毎に修繕をするべきでしょう。
見た目は不具合が無いと思っていても、１０年経過すると知ら無い部分で水漏れをしているなどのトラブルがあります。そのため、定期的な対処を心がけておくと良いです。
不具合があればすぐに対処を
水回りの設備を、通常の使用ではなく不適切な使用をしていれば、ちょっとの期間でも不具合が出てくる場合があります。そのような時は、水道関係の専門業者に依頼をして、すぐに対処をしてもらいましょう。
大型の物件ならば、ちょっとした不具合と思っていても、物件全体の配管をチェックするような問題にも成り得ます。水回りは繊細に修繕しておくべきです。
ネズミの被害は？
駆除業者に退治を依頼する
ネズミによる被害が起こってしまった場合は、専門の駆除業者に依頼をしてネズミを退治してもらいましょう。
専門業者であれば、集合住宅であっても住み着いたネズミを追い払うことは可能です。ネズミの気配を感じれば、すぐにでも駆除作業を依頼すると被害を最小限に抑えられます。
予防策を取るのも重要
今後、ネズミの被害に遭わないためには、予防策を取ることも重要となります。
予防策としては、ネズミの嫌がる忌避剤や超音波機器の設置、侵入口を防ぐ対策、そして業者への定期駆除調査の依頼が挙げられます。
が…しかし、この予防策のなかでも、超音波はオススメできません。
というのも、私自身が昔使って、効果がなかったからです…。
→ネズミよけの超音波が効かない理由はこちら。
※役所のページも参考になります。
まとめ
経年劣化やその他のトラブルによる問題の修繕はこまごまとあります。
ですが、今回ご紹介した方法で対処すれば、それほど大きな問題にはなりません。
適切に、タイミングよく修繕等を行っていってください。