不動産を購入する時のポイント・注意点2

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電卓と図面

不動産を購入する上では、アパートローンやマンション購入のチェック、品質の悪い物件を購入しないようにするなど、いくつかの注意点があります。

今回は注意点1の記事に引き続き、不動産購入時のポイントについて解説をしていきます。

アパートローンの審査基準や融資事情について

収入が審査基準の要となる

アパートへの投資をする場合、ローンを組んでそれを投資資金に回すのも一つの方法です。そのアパートローンについては、借り入れをするための審査基準やそのご時世の融資事情などがあります。

そのアパートローンについて、審査基準の要となっているのが自分自身の収入です。アパート経営を考えているとしても、本業の稼ぎがある方が多いでしょう。その本業の稼ぎが一定基準でなければ、アパートローンの審査はおりないことがあります。

審査基準のボーダーとなる収入額は、ローンによって変わってきます。ただ、収入審査のために、数年分の源泉徴収票の提出が求められることがありますので、その点も意識しておいてください。

物件価値も融資の判断のポイントになる

アパートローンの審査については、本業での収入だけが要件になるのではありません。その他として、ローンで購入した物件の価値もその判断のポイントとなります。

例えば購入しようとしている物件の価値が高いとか、評価が良いという場合は融資が降りやすくなります。また、その物件を運用することによって得られるであろう利益率についても、それが良いほどアパートローンの融資を受ける上で有利です。

収入だけではなく、良い物件を得たり利益率の高い物件を得ることに気をつけると、アパートローンの融資は受けやすくなるでしょう。

投資マンションを購入する前のチェックポイント

立地条件の確認

マンションを投資目的で購入するのであれば、物件を選ぶ際にチェックしておくべきポイントがあります。その一つとして、立地条件があります。

立地条件は、物件選びにおいてとても重要です。駅やバス停へ、徒歩で何分で行ける距離なのかというアクセスの面をまず見ましょう。他に、周囲に小売店や学校など、施設が充実しているかどうかも立地条件を見極める要素となります。

あまりにも立地条件が悪い場所だと、空き部屋ができてしまう可能性があります。ですので、立地の面はしっかりと見ておかなければなりません。

入居者層をイメージして選ぶ

投資マンションの購入の物件を選ぶ際は、自分の価値基準で選ぶと危険です。それをしてしまうと、世間一般の入居者層のニーズを捉えられず、結果として空室が出てきてしまうことになりかねません。

空室の出にくいマンションにするためには、その物件選びの際に入居者層の考えをイメージしましょう。

単身者をターゲットにしたマンションならば、家賃は少なめで部屋は狭いもの、ファミリー層をターゲットにするなら、多少家賃は高くして子供居ても過ごしやすい間取りや立地の物件を選ぶなどです。

入居者のことを考えないと、独りよがりに物件を選んでしまいます。注意しておきましょう。

ボロい物件の注意点

基幹がしっかりしている物件を選ぶ

不動産物件においては、ボロい物件を購入することで高い利益を得られることがあります。それは、ボロ物件ほど安く購入できるため、経費を抑えることができるからです。

では、そんなボロい物件を選ぶ上では、どのような注意をしなければならないのでしょうか。まず言えることは、基幹がしっかりとしている物件を選ぶということです。ボロ物件は修繕をする必要性があります。

ですが、基幹がしっかりとしていないと、一定レベルまでの修繕は不可能です。

物件の柱や壁、屋根という中心的な部分が頑丈か、入念に調べておくと購入の失敗を防げます。

修繕費のコストがかかりすぎる物件はNG

ボロ物件は修繕することを前提としてはいますが、その修繕費にコストがかかりすぎるような場合も、購入は控えておいた方が良いでしょう。

修繕費にかけても良い目安的な金額は、明確にあるわけではありません。

ただ、物件購入費や修繕費などを含めた経費のトータルを計算した上で、家賃収入で一定の利回りが出るという計算式が成り立たつようにすれば、自ずと修繕費として割けるコストが割り出せます。

あまりにもボロすぎて、初期投資のかかりすぎる物件は購入をやめておく方が無難です。

その他、不動産に関しての記事はこちら → 不動産を購入する時のポイント・注意点1

まとめ

不動産経営のためにアパートなどの物件を購入する場合、今回ご紹介したような点に気をつけるべきです。

下手に悪い物件を掴まされないように、できることならば緻密な計算をした上で、物件の購入を行っていただければ幸いです。

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