空き室対策を自分なりに考えてみた。

空き家のアパート

賃貸物件を経営している者にとって、空室の問題はとても深刻です。どうにかして、その対策を考えるべきでしょう。

その空室対策について、ややマーケティング的な概念を取り入れながら、自分なりに考えてみました。

3Cというフレームワークで考えてみる

3Cとは何か?

マーケティングの用語の中に、3Cという概念があります。この3Cとは、顧客(Customer)、競合(Competitor)、自社(Company)を意味しています。入居者を増やして空室を減らすためには、この三つの要素の枠組みを考えていくと便利です。

アパートに対して、顧客は何を求めているのか、自社が持つ価値とは何か、競合である他物件と差別化を図るためにはどうすれば良いのかなどを考えていきます。

このフレームワークによって、各項目を満たしていけば、空室対策ができるようなアパート経営の妙案が生まれてくるのです。

顧客ニーズに忠実に、近隣物件に対抗する

3Cのフレームワークを有効に活用することは、経営のプロでもなかなか難しい部分があります。しかし、単純にその概念を理解できれば、比較的簡単に3Cのフレームワークを使い熟すことができます。

その単純な概念として、顧客ニーズに忠実になり、そして近隣にある賃貸物件に対抗する姿勢で経営をすると理解しておけば簡単です。

賃貸住宅に住もうとしている人はアパートに何を求めているのか、そのニーズを把握します。そして、ライバルとなる近隣物件が持たないような魅力や、顧客のニーズに合致するサービスが提供できれば、必然的に空室は埋まります。

修理修繕をどこまでするか

生活上重要な部分は必ず修繕を

前の入居者が退去した場合、修理や修繕をして次の入居者を迎えます。その際に、修理修繕をしっかりと行っておくことが、空室対策として重要になります。

その修理修繕の範囲としては、まず生活上で重要な場所は必ず修繕を行っておくべきです。重要な場所の例としては、お風呂、トイレ、キッチンが挙げられます。

これらの場所の修繕は、アパートを管理する側に修理修繕する義務があります。ですので、不備なく整備しておく努力をしましょう。

見栄えに関係する場所も修繕しておく

大家にとって修理修繕する義務が無い場所であったとしても、できるだけコストの許す範囲で修繕をしておくべきです。

その場所としては、見栄えに関する場所の修繕が挙げられます。

入居を考えている人は、住もうと考えている物件を見学することが多いです。その見学時に、目がついてしまう部分が汚れていたり不備があったりするのでは、入居したいという意欲に繋がりません。ですので、見栄えがよくなるように、修繕をしておくことも大切です。

見た目への細かな配慮も、空室対策にはとても大切な要素です。できる限りの機能面でも見た目の面でも修理修繕は行いましょう。

やはり難しいのは賃料の設定である

適切な賃料を設定する

賃料の設定は、かなり慎重に行わなければなりません。それは、賃料によって空室ができるかできないかが決まってくるからです。そのため、適正な賃料の設定を行う必要があります。

適正な賃料の設定については、方程式があります。その中でも簡単なのは、物件の取得価格を元に、その取得価格である初期投資の5〜10%を賃料として設定するものです。例えば1億円の物件で10パーセントの利回りで設定し、なおかつ1

0部屋ある物件ならば、年間の目標賃料が1000万円となり、月々1部屋の賃料は約8万3000円と設定できます。

感覚的に賃料を設定するのではなく、一定の方程式に当てはめれば、ある程度簡単に適正賃料を求めることができるでしょう。

状況に応じて賃料の増減額を行う

上記の適正賃料を計算する方程式を使ったとしても、世間一般的に見て賃料が高いと思われてしまったり、逆に賃料が安すぎると思われてしまうことがあります。そのような場合は、市場の価値観や状況に応じて、賃料の増減額を行うようにしましょう。

賃料の増減額について参考にするのは、3Cの部分でも触れた、競合物件の賃料等です。周囲の物件に比べて条件も似ているのに賃料が高すぎたり、低すぎたりすると、空室が出来過ぎることや十分な収益が得られないことがあります。

賃料は難しいですが、しっかりと計算をした上で、市場の状況を見ながら、設定をするようにしましょう。

まとめ

空き室への対策については、今回紹介したようなフレームワークや修理修繕、そして賃料の設定など、様々なアプローチ方法があります。

これらのアプローチ方法をそれぞれ考え、複合的に組み合わせて行きましょう。そうすれば、空き室を埋めることは決して不可能ではなくなります。