契約の更新から退去・解約前の流れ

不動産更新

賃貸物件を使用するためには、契約書に定められた期間での定期的な契約の更新が必要です。その契約更新をしない場合、退去の申請をし、契約を解約することになります。

その契約の更新から退去、そして解約前に至るまでの流れについて解説をしていきます。

契約更新の流れを簡単に説明

一般的に2年定期で契約更新をする

不動産物件を貸したり借りたりしている場合、貸主と借主の契約は定期的に更新されることが一般的です。そしてその契約の更新は、多くの場合、2年の定期でする必要があります。

この契約の更新時期について、法的には基準は定められていません。そのため、契約更新の期間については、契約書で定められた期間がベースとなります。自分の物件の契約更新時期については、契約書を確認してみましょう。

契約更新をしなければならない物件ならば、契約更新の少し前に契約更新の意思確認をするための書類や連絡を借主に行いましょう。この通知を、不動産管理会社に依頼することも可能です。

自動的に契約更新されるケースも多い

通常は、契約の更新時期に来ると、一ヶ月前を目安として契約更新についての通知を行わなければなりません。しかし、近年の不動産管理において、契約更新の通知を行わずに、自動的に契約更新をするという方法もあります。

また、不動産物件の貸主が、定期借家契約となっている場合は期間満了まで契約更新はしなくても構いません。

2年毎に契約更新の通知を行うのが面倒だったり、借主の負担になったりすると考える場合もあります。その場合は、契約の自動更新や法定更新をあらかじめ設定しておいたり、定期借家契約の形をとったりすることが良いでしょう。

契約解除(解約)の流れを簡単に説明します

退去の連絡が1ヶ月から2ヶ月前に入る

借主がその物件の契約解除をする場合、通常は退去を予定している日の1ヶ月から2ヶ月前に退去の連絡が来ます。また、仮に早急に退去をするというケースでも、退去の事前通告は契約で定められていることが多いので、形式上の退去は早くても申告をした一ヶ月後になります。

この退去の連絡が来たら、家賃の日割り計算などの事務処理を行いましょう。これは、退去日が月の途中にあることを考えてのことです。

これらの処理を行い、借主がスムーズに退去できるような段取りを立てておくことが大切になってきます。

入居者募集ができる

借主から退去の連絡が入り、解約の意思表示と手続きがあった物件は、たとえそこに入居者がまだ居たとしても入居者の募集をすることが法的に認められています

賃貸物件を経営している上では、できるだけ空室になっている期間は短くしておきたいものですよね。そのため、退去の連絡が来れば次の入居者をいち早く探すという段取りも行っておくべきです。

この次の入居者を探すというスタートダッシュを早く行うのも、契約解除の流れの重要なポイントとなります。

契約更新の拒否は可能なのか?

正当事由があれば契約拒否は可能

特に問題の無い入居者であれば、2年毎の契約更新をしてもらうことで継続してその物件を使ってもらいます。ですが、何らかの問題を起こすような入居者の場合、定期契約の時点で契約を拒否したいと考える貸主も多いでしょう。

では、実際のところ契約更新の拒否は可能なのでしょうか。それについては、正当な事由があれば可能であるとされています。

契約更新拒否の正当な事由としては、法律上具体的に明文化はされていません。強いて言えば、家賃の滞納が著しい、迷惑行為が多いなどが具体的な正当事由となります。

契約の種類によっても契約拒否が可能な場合がある

正当な事由を用意しなければ契約更新の拒否ができないのは、契約期間の定めが無い場合です。逆に、契約更新の拒否ができるのは、契約期間の定めがあるという契約の種類になります。

契約期間の定めがあれば、更新拒絶通知を借主へ送付することで更新拒否をすることができます。ただ、この通知は契約期間が満了となる時期の6ヶ月から1年前に行っておきましょう。

このことから、契約の種類によっても契約拒否が可能という場合があります。賃貸契約を見直して、契約拒否が可能かどうかを確認してみてください。

その他、不動産に関しての記事はこちら → さまざまな土地活用の基礎知識

まとめ

賃貸物件は、不動産が関連した法律に基づいて、契約が重要視されます。そのため、契約の更新から拒否、解約についても法令順守で行われることが一般的です。

また、契約更新や解約の流れは今回ご紹介した通りですが、契約拒否などのイレギュラーな問題は、明確なセオリーがなく個別に対応しなければなりません。その点にも気をつけた上で、契約や解約の対応を行っていきましょう。